پیش بینی هایی که در مسیر بازار مسکن وجود داشت
از مدت‌ها پیش کارشناس‌ها نسبت به رشد بی‌رویه قیمت مسکن در کشور هشدار داده بودند و به‌طورکلی دو سناریو را برای آینده این بازار پرتلاطم پیش‌بینی می‌کردند.
در حالت اول، افزایش‌های نامتعارفی که در بازار سرمایه به‌وجود آمده است، می‌توانست باعث از هم گسیخنگی قیمت‌ها در بازار مسکن شود و شاهد کاهش قیمت باشیم.
در حالت دوم، بازار مسکن با افزایش قیمت غیر مترقبه، خود را به بازار سرمایه، طلا و دلار می‌رساند که باتوجه به شرایط موجود بازار مسکن، مسیر دوم را برگزید که زیاد دور از ذهن نبود.
رقابت تنگاتنگ نرخ دلار و قیمت مسکن
طی گزارشی که بانک مرکزی از روند معاملات مسکن در سال 98 و همچنین دو ماهه اول سال 99 منتشر کرد، حجم معامله‌ها نسبت به سال گذشته کاهش 6.7 درصدی به 11300 فقره معامله رسیده است که ناشی از کاهش قدرت خرید مردم به‌واسطه قیمت بالای مسکن است و در حال حاضر قیمت مسکن در بازار با افزایشی 34 درصدی بر هر مترمربع، سعی در جبران عقب‌ماندگی خود از قیمت دلار را دارد.
برای درک بهتر مطلب بالا مثال زیر را در نظر داشته باشید. اگر ملکی قبل از سال 97 معادل 100 هزار دلار ارزش داشته است، بعد از تغییر قیمت‌های نسبی، قیمت آن به زیر این رقم رسیده؛ در حالی که از نظر ریالی قیمت همان ملک بیش از دو برابر هم رشد کرده است، در چنین شرایطی مالک تلاش می‌کند قیمت ریالی دارایی خود را افزایش دهد تا دوباره معادل 100 هزار دلاری را برقرار سازد.
بیشتر بخوانید
هزینه های ساخت مسکن 30 درصد بیشتر شد
با 100هزار دلار در تهران خانه بخریم؟
برای اثبات این مدعا قیاسی داریم بر نسبت قیمت دلار و مسکن در سال 97 و 98:
طی گزارش‌های منتشر شده توسط بانک مرکزی، نرخ دلار در پایان سال 97، 136500 و قیمت ساختمان به ازای هر متر مربع 97534000 ریال بوده است. با یک محاسبه ساده به رقم 715 دلار به ازای هر مترمربع می‌رسیم. یعنی قیمت یک واحد آپارتمان 100 متری در شهر تهران در سال 97 نزدیک به 71500 دلار بوده است.
قیمت دلار در انتهای سال 98، 176000 ریال بوده است . طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، قیمت هر متر مربع ساختمان به 178.000.000 ریال رسیده است. به بیان ساده‌تر قیمت یک واحد آپارتمان 100 متری در تهران به‌طور میانگین 100 هزار دلار است.
رشد قیمت در بازار مسکن ناشی از چیست؟
یک بررسی اجمالی از تحول‌های بازارهای مختلف نشان می‌دهد، بازار مسکن از اواسط سال ۹۲ تا اواسط سال ۹۷ به مدت ۵ سال رشد چندانی نداشته و بازار آرامی بوده است.
اولین شوک افزایشی در قیمت بازار مسکن به اواسط سال 97 بازمی‌گردد که رشد ارزش دلار نسبت به پول ملی تا سقف 13 هزار تومان، مردم را به تکاپوی حفظ ارزش دارایی‌های خود انداخت. به عبارت دیگر، ریشه تاثیرگذاری قیمت ارز بر قیمت مسکن را باید در تغییر قیمت‌های نسبی و مقاومت مالکان در مقابل کاهش ارزش دارایی‌هایشان جستجو کرد.
با کاهش ارزش پول ملی، بازارهای موازی نظیر بازار طلا و سکه دستخوش تغییرهای افزایش می‌شود که در این‌صورت بازار مسکن چاره‌ای ندارد جز این که خود را به این بازارها برساند.
به‌عبارت دیگر، از آنجا که بازار سرمایه قوی در کشور وجود ندارد، توجه مردم به‌سوی بازارهای موازی سرازیر می‌شود که طبق گزارش‌ها در طول یک‌سال قیمت مسکن از متری 57.853.000 در ابتدای سال 97 به میانگین 97.534.000 در پایان سال 97 رسید که این افزایش دو برابری، رکود تورمی سنگینی را در بازار مسکن تحمیل کرد.
در واقع میراث بازار مسکن از سال 97 به سال 98 رکود تورمی سنگین بود. این روند به گونه‌ای بود که قیمت‌ها در بسیاری از شهرهای بزرگ تا ۱۰۰ درصد هم افزایش یافت.
می‌توان ادعا کرد در سال گذشته، بازار مسکن جهش سونامی‌وار قیمت‌ها را تجربه کرد؛ اما، این روند در نیمه دوم سال تغییر کرد. یعنی از مهرماه روند افزایش قیمت‌ها متوقف و رکود غیرتورمی بر کشور حاکم شد.
البته باید توجه داشت که علی‌رغم توقف افزایش قیمت مسکن، کاهش قیمت نیز رخ نداد و تنها ثبات به بازار بازگشت که ورود کرونا به ایران و توقف معامله‌ها به این ثبات کمک کرد.
موج دوم افزایش قیمت از اول بهمن ماه ۹۸آغاز شد. به این صورت‌که حجم انباشته‌ای از خریدارها که از ابتدای سال 98 باقی مانده بودند وارد بازار شدند. از این زمان دوباره وضعیت به سمت رکود تورمی حرکت کرد و قیمت‌ها تا ۲۰ درصد افزایش یافت.
از سوی دیگر بازار ارز نیز سکان‌دار افزایش قیمت بین تمامی بازارها بود و کاهش بیشتر ارزش پول ملی به واسطه تحریم‌ها و همچنین تاثیر قرنطینه‌ی ناشی از کرونا، قیمت دلار را در بازه‌ی 17 تا 18 هزار تومان نگه داشت.
در نهایت افزایش قیمت در بازار مسکن در حال حاضر باعث شده است تا بتوان قیمت یک متر مربع ساختمان در شهر تهران را برمبنای 1000 دلار قیمت‌گذاری کرد.
این دریای متلاطم تا کی طوفانی می‌ماند؟
اقتصاد مسکن سهمی ۳۰ تا ۴۰ درصدی از اقتصاد کل کشور را دارد و مطابق با نرخ تورم ۳۰.۲ درصدی در کشور، نمی‌توان توقع داشت که بازار مسکن از آن متاثر نشود.
درنتیجه تورم عمومی و رشد قیمت دلار تاثیر شگرفی بر بازار مسکن گذاشته است. از سوی دیگر تولید مسکن در کشور چندین سال است که رو به کاهش است. طبق آمار منتشر شده در یک دهه اخیر تولید مسکن کاهش داشته است؛ یعنی توازن عرضه و تقاضا به هم زده است.
همچنین کاهش قدرت خرید مردم نیز همزمان به شکل دامنه‌داری ادامه یافت. در دو دهه گذشته قیمت مسکن از درآمد عمومی مردم پیش افتاده است و تقریبا ۸۰ درصد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن خرید سرمایه‌ای است و تنها ۲۰ درصد سهم معاملات خرید مصرفی است.
سخن آخر
مسعود سعادتمند کارشناس مسائل اقتصادی در موضع‌گیری نسبت به آینده بازار مسکن گفت: یک مواجهه نظامی جهش بیشتر نرخ ارز، یک روز مذاکره با آمریکا یا هر عامل مشابه دیگری، به‌شدت این شرایط را تغییر می‌دهد. اما چیزی که من در بازار می‌بینم، این است که شرایط بورس را مهیای ریزش یا توقف رشد می‌بینم و بعید می‌دانم بیش از دو ماهف این نقدینگی سنگین در بازار باقی بماند.
وی افزود: خروج نقدینگی از این بازار، با توجه به شرایط حاکم بر بازار طلا و ارز، به معنی ورود مجدد بخش مهمی از این نقدینگی به بازار مسکن است. عرضه‌ای در بازار نمی‌بینم که بتواند این تقاضا را پاسخ دهد و مبنای عمده پاسخ‌هایم نیز همین موضوع است. به این موضوع اگر عقب‌ماندگی رشد نرخ مسکن از ارز را اضافه کنیم، به‌نظر می‌رسد روند قیمتی همچنان افزایشی است.